전세집 퇴거할 때 임차인의 원상회복 의무, 전월세 원상복구 범위 알아보기

전세나 월세 만료 시 반드시 확인해야 할 부분으로 '원상회복'이 있습니다. 계약 시 특약사항에도 현 시설물 상태로 깨끗하게 유지한다는 문구가 많이 들어가고, 만료 시 하자 체크하여 문제가 된다면 이 부분을 보증금에서 차감하기도 하는데요. 세입자와 집주인의 대표적 분쟁 중 하나인 임차인 원상복구로 꼽히기도 합니다.

 

사실 집은 시간이 지나면서 자연스럽게 노후되기도 하는데, 계약 시점에서 말하는 '시설물 상태 그대로'라는 표현은 주관적이라 세입자 입장에서 난감하기도 합니다. 상가 임대차 계약, 전세나 월세 주택 임대차 계약 시 원상복구 의무는 어디까지인지 살펴보겠습니다.

 

 

원상회복 의무란?

민법 제654조, 제615조에 근거해 임차인은 임대인에게 원상회복 의무를 부담하고 그 원상회복 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 임차물을 반환해야 한다고 되어 있습니다. 또 민법 제623조는 '임대인은 목적물을 임차인에게 인도,

계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다'고 규정하고 있습니다.

 

많은 비용을 투자해 인테리어나 내부 구조를 멋지게 완성시켰더라도 임대인이 원상 회복을 요청하면 이를 수행하거나 그에 상응하는 비용을 지불해야 합니다. 그러나 임차인이 고의나 부주의, 비정상적인 사용으로 파손한 게 아니라, 시간에 따라 자연스럽게 노후화된 손상도 있기 때문에 그 부분을 고려해야 합니다.

 

복구 범위

임대인이 보수해야 하는 경우

세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도의 큰 규모의 수선은 임대인이 해야 합니다.

- 전기, 상하수도 등 주요 설비의 노후 불량

- 자연재해에 의한 파손

- 보일러, 싱크대 파손, 벽 균열, 누수, 동파 등의 심각한 설비 고장

- 계약 전에 이미 발생되어 있는 하자와 임차인 책임이 아닌 하자들

 

임차인이 부담해야 하는 경우

살면서 도어락 배터리나 형광등 같은 소모품 교체 등의 유지 및 관리는 임차인의 몫이며, 또한 고의 과실이나 임의적 변경, 비정상적인 사용으로 인한 파손은 임차인이 부담합니다.

- 사소한 소모품 교체

- 임차인의 부주의로 인한 하자

- 반려동물로 인한 냄새나 긁힘 등

 

대표적인 예

✅ 가장 많이 발생하는 상황으로 예를 들어 살펴보면 다음과 같습니다.

도배, 장판

▫ 노후로 훼손되었거나 자연변색, 누수 등의 문제 = 임대인

▫ 관리 소홀로 인한 곰팡이, 아이의 심한 낙서, 과도하게 못을 박은 경우 = 임차인

 

타일 파손

타일에는 보통 현관, 욕실, 거실 아트월, 베란다 등의 타일이 있는데요.

▫ 화장실 타일 갈라지는 등의 크랙 파손 = 임대인

▫ 충격이나 임의로 인한 파손 = 임차인

 

화장실 배관이 막힌 경우

▫ 건물의 구조적인 문제로 막힌 경우 = 임대인

▫ 머리카락이나 반려동물의 털 등으로 막힌 경우 = 임차인

 

결로 또는 곰팡이 발생 시

▫ 외벽의 균열로 인한 결로 = 임대인

▫ 환기나 관리 부주의로 생긴 경우 = 임차인

 

에어컨, 벽걸이TV 설치

임대인 허가 없이 에어컨, 벽걸이 tv 설치 등의 파손은 임차인이 부담해야 합니다. (원래 설치된 흔적이 있었거나 집주인의 허락을 받았다면 상관x)

 

방범창, 현관문고리 등의 설치

임대인 허가 없이 설치했다면 퇴실할 때 임대인 요청 시 철거해야 합니다. 설치한 흔적이 남는다면 이는 임차인이 부담해야 합니다.

 

퇴거 시 청소 여부

기본적으로 집 내부 상태는 처음 이사를 들어갔을 때와 같거나 비슷한 상태로 하고 퇴거하는 것이 원칙입니다. 입주했을 때 청소가 되어 있었다면 이사를 나갈 때도 깨끗히 하거나 비슷한 수준까지는 청소를 하고 나가야 합니다. 만약 계약 당시의 상태보다 너무 눈에 띄게 지저분하거나 정리를 하지 않고 퇴거할 경우 청소비용을 빼고 보증금을 반환할 수도 있습니다.

 

원상복구와 보증금 반환

계약 만료 시 원상복구에 대한 분쟁은 자주 발생하고, 이 문제는 곧 보증금 반환에 대한 문제로 이어집니다. 임대인이 임차인의 집상태를 확인한 후 보증금을 반환해주겠다며, 원상복구하지 않을 시 보증금 반환을 늦추기도 하는데요.

원칙적으로 임차인의 원상회복의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시 진행되어야 하는 동시이행관계입니다. 임대인과 임차인이 공평한 경우에는 동시이행관계가 성립되며, 제때 보증금을 반환하지 않아 임차인에게 손해가 발생한다면 손해배상의무를 져야할 수도 있습니다.

일련의 분쟁들을 방지하기 위해서는 임대차 계약서 작성 시 집의 현 상태와 원상회복 의무와 관련된 내용을 서로 협의해 특약사항에 기재해 두는 것도 좋습니다. 예를 들면 에어컨이나 벽걸이, 실내 금연, 반려동물에 관한 문제도 계약 시 미리 협의하여 특약에 기재하면 원상복구 분쟁을 좀더 예방할 수 있습니다.

그리고 향후 일어날 분쟁을 대비해 증빙자료로 사용할 수 있도록, 임대인도 임차인도 집의 상태를 꼼꼼히 확인해두어야 합니다. 저의 경우에도 처음 전세집 들어갈 당시의 모습을 사진이나 동영상으로 촬영해 기록해둔 게 도움이 되었습니다. 이사하는 날 불편한 일이 없도록, 가능하면 서로 협의점을 찾아 원만하게 해결하는 것이 좋겠습니다.

 

 

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