전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 체크리스트 4가지!

깡통전세, 역전세, 전세보증금 미반환까지.. 요즘은 전세 사기가 워낙 기승을 부리고 뉴스에도 많이 나오다 보니, 전세 매물 알아보기 전부터 겁이 납니다. 제대로 확인하지 않으면 누구나 피해자가 될 수도 있어요😨
 
오늘은 제가 직접 집을 구할 때 정리해본 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트를 공유드릴게요. 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트와 함께, 등기부등본 보는 법까지 알기 쉽게 정리해봤어요.
 
✅전세집 구하기 전에 이 글 하나만 읽고 가도 훨씬 안전해질 수 있어요.

전세계약 전 무조건 체크해야 할 4가지

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전세계약은 단순히 서류 몇 장만 확인해서는 안 되고, 생각보다 훨씬 더 꼼꼼하게 따져야 하는 계약이고, 날이 갈수록 전세 사기 수법도 교묘해지고 있어서, 집을 구하는 예비 세입자라면 꼭 잘 알아야 합니다.

 

1. 등기부등본은 무조건! 계약 전 확인하기

전세계약을 할 때 가장 기본이자 가장 중요한 것이 바로 등기부등본 확인입니다. 전세 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람이에요. 이 서류 하나만 봐도 집이 안전한지 아닌지를 80%는 알 수 있어요.

 

✔ 소유자 명의가 임대인과 같은지
✔ 근저당, 가압류, 전세권 등 권리관계는 어떠한지
✔ 집값 대비 설정된 채권액이 과도하지 않은지

 

등기부등본은 다음과 같이 구성되어 있어요:

▶ 표제부
해당 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보가 나오는 부분

▶ 갑구 (소유권 관련 정보)
- 소유자 정보와 이전 이력 확인
- 압류, 가압류 기록 여부 확인

▶ 을구 (채권 관련 정보)
- 근저당 설정 여부 및 채권 금액 확인
- 전세금보다 높은 채권 금액이 있으면 계약 피해야 함

 
👉 여기서 확인할 중요한 포인트는 다음과 같아요!

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✔ 집주인이 진짜 소유자인지?

등기부등본 갑구의 ‘소유자’ 항목과 계약하려는 사람의 이름이 같은지 꼭 확인하세요. 임대인이 실소유자인지, 혹은 대리인인지 꼭 확인하세요. 가끔 위임장 사기로 명의 도용된 계약도 있어요.

중개사가 계약을 대신 진행할 경우라면 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 해요.

✔ 근저당권은 얼마나 설정되어 있는지?

을구의 근저당 설정 여부와 그 금액을 확인하세요. 만약 집에 담보로 잡힌 대출 금액이 전세보증금보다 크면, 나중에 경매에 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.

✔ 압류나 가압류, 경매 이력은 없는지?

등기부등본에 이미 경매기입등기가 되어 있는 집은 절대 계약하면 안 됩니다! 근저당, 가압류, 전세권 등 권리관계가 어떤지 확인해보세요.

👉 등기부등본은 인터넷등기소에서 1,000원만 내면 누구나 쉽게 확인할 수 있어요.

인터넷등기소

 

2. 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인하기!

전세사기 예방을 위해 전세보증금 반환 보증보험은 요즘 필수죠. 저도 전세권 설정보다는 좀더 확실하게 내 돈을 보증받고 싶어서 카카오페이를 통해 전세보증보험에 가입했었어요.
 
집주인이 전세금을 돌려주지 않으면, 보증기관이 대신 돌려주는 제도인데, 보증보험은 보통 임대인의 허가 없이도 임차인이 가입할 수 있지만, 그래도 보증보험 가입이 되는 집인지 여부를 중개사에게 꼭 물어보세요.

✔️ HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증
✔️ 보증보험이 가입 가능한 집이라면 위험도가 낮고,
✔️ 가입이 거절되는 집이라면 등기상 문제가 있거나 주택 요건이 안 맞는 경우가 많아요.

 
❌간혹 중개사나 임대인 쪽이 보험료가 비싸다거나 번거롭다거나 하며 "보증보험 굳이 안 들어도 돼요" 라고 하는 경우가 있는데요. 그 말은 절대! 믿지 말고 안전한 선택을 하시길 추천합니다. 안 되는 이유가 분명 있을 수 있어요.
 
⭐특히 보증보험은 계약기간의 절반(전세계약이 보통 2년이니 절반인 1년)이 경과하기 전에만 가입할 수 있으니 미리 계획하여 가입해야 합니다.

 

💡 관련글

전세보증보험 보증금 반환 이행 청구 절차와 신청 서류 알아보기

 

3. 집 내부 상태, 관리비 체납 여부 체크하기

외관은 멀쩡해 보여도 내부는 물이 새거나 결로, 곰팡이가 있는 경우가 있어요. 특히 반지하나 오래된 빌라는 누수 확인이 필수입니다.

그리고 관리비 체납 여부도 꼭 체크해야 해요! 세입자가 떠난 후 집주인이 낸다는 보장이 없기 때문에, 최근 3개월치 관리비 고지서를 요청해서 체납 여부를 확인해보는 게 좋습니다.
 

4. 전입신고 + 확정일자, 무조건 당일에!

전입신고와 확정일자는 선택이 아닌 필수입니다. 계약서에 도장 찍은 그날! 바로 전입신고와 확정일자 받아야 해요.

✅ 전입신고는 정부24 또는 주민센터에서 바로 가능하고, 확정일자는 계약서 원본을 들고 동사무소에 가면 도장 하나 찍어줍니다.

계약 후 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 법적으로 ‘대항력’이 생기고, 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’이 생겨요!

 

⭐이 두 가지만 해도 최악의 상황에서 내 전세금을 지킬 수 있는 법적 근거가 생길 수 있으니 꼭 계약 직후 곧바로 하시기 바랍니다.

 

❌ 또 임차인이 있는 상태에서 전입을 미루라는 경우에도 주의하세요! 전입신고와 확정일자를 제때 받지 못하면 대항력이 생기지 않아서 보증금을 보호받기 어려워요.

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요약

1. 등기부등본 확인하기

✔ 계약하려는 사람이 등기부등본상 소유자와 동일한지 확인할 것
✔ 근저당 설정 금액이 전세금보다 높으면 위험하다는 것을 인지
✔ 압류, 가압류, 경매 기록 여부 확인하기!
 

2. 전세보증금 반환보증보험 가입가능 여부 확인

☆ 임대인의 허가 없이 임차인이 가입 가능!
★ 계약기간의 1/2이 경과한 후에는 가입할 수 없으니 꼭 미리 확인하기!
 

3. 집 내부 상태, 관리비 체납 등 체크할 것

- 누수, 결로, 곰팡이 등 중대하자 여부 점검
- 최근 관리비 고지서를 요청해 체납 여부 확인
 

4. 전입신고, 확정일자 필수!

▶ 전입신고는 주민센터 또는 정부24에서 가능
▶ 확정일자는 동사무소 방문 시 계약서 지참
 

마치며

전세집 구하는 건 정말 피곤하고 어려운 일입니다. 하지만 딱 한 번의 꼼꼼한 확인으로 수천만 원, 수억 원의 피해를 막을 수 있어요! 조금 번거롭고 귀찮더라도 계약 전 이 체크리스트를 숙지해두고 계약할 때 참고하세요.

등기부등본을 꼭 열람하고, 보증보험 여부를 체크하고, 집 상태와 계약서까지 꼼꼼하게 살핀다면 전세사기로부터 스스로를 지킬 수 있습니다😃
임차인권리 전세주의사항
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